房产登记行政诉讼案的相关法律问题（二）

房产登记行政诉讼案的相关法律问题（二） (2008-11-19 13:22:38)

标签： 杂谈 分类： 理论研讨

关于审理房产登记行政诉讼案件的调研报告

                      文章出处：扬中市人民法院    文章作者：余新优 宗鸣

    随着房产市场的快速发展，有关房产登记类行政案件也呈逐年增长的趋势。此类案件大都与民事案件相关联，相关法律规范又不是很完善，各地法院在审判实践中的做法也存在较大差异。为及时解决审理此类案件中的具体问题，适应发展形势，我们课题组赴房产市场逐步成熟的无锡、苏州的基层法院进行调研，现就调研遇到的具体问题作逐一分析，并对这些问题的解决提出一点思路，希望能对我们审理房产登记行政诉讼案件的实际操作有所裨益。

　　一、当前房产登记行政诉讼案件的主要特点

　　（一）案件数量增长快，案件类型多样

　　据统计，在2001年以前，鲜有房产登记行政诉讼案件。但自2001年开始，该类案件数量迅速增长。2003―2004年度，苏州、无锡两市的基层法院行政庭年平均收案数几乎达8件。案件的类型也呈多样化，从过去比较单一的不服房屋权属登记类型，已发展到现在的诸如不服撤销登记、不予登记、抵押登记、房屋用途登记、房屋登记行政行为赔偿等多种类型。这些房产登记行政诉讼案件涉及相关法律、法规和规章众多，审判工作难度较大。

　　（二）法律规定不健全，某些案件裁判结论标准不一

　　法院和房产登记行政机关（以下简称登记机关）普遍认为有关房产登记的法律规定不够规范。如对登记机关的登记行为应是作形式审查还是必须进行实质审查的问题、工作人员的过失责任与赔偿后果的关系认定问题、诉讼时效问题等等，因缺乏明确、具体、统一的规定，不同法院对相类似的案情可能会作出截然不同的裁判结果。

　　（三）行政争议与民事争议交叉在一起

　　该类案件大都与民事案件相关联，相当多的房产登记行政案件起诉的原因是因为民事权益之争而引起的。当事人提起房产登记行政诉讼，实质是对民事权益被登记机关登记行为确认不服。从调研时抽查的案件分析，此特点十分明显。

　　（四）登记机关败诉率高

　　据本次调研统计，2003―2004年度，登记机关败诉率达70%左右。败诉的原因集中，大都是因为忽视实体审查和违反法定程序所致。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。

　　二、审理房产登记行政诉讼案件涉及的主要问题及思考

　　（一）关于对房产登记行为不服的起诉期限问题

　　目前存在两种争议，一种观点认为，由于房产登记行为是一种依申请的行政确认行为，登记机关不必也不应告知权利人诉权和起诉期限，更无法通知利害关系人，因此，对该类行政纠纷应适用行政诉讼法第三十九条的规定，“应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，另一种观点认为，房产登记行为属于行政行为，登记机关的制式房产所有权证书，没有相应的关于诉权和起诉期限的项目，因此，在没有告知诉权和起诉期限的情况下，就应当执行最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的有关规定，即“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年”，对当事人不知道该具体行政行为内容的，“其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算”，超过20年的，“人民法院不予受理”。

　　我们认为，对房产登记行为提起诉讼的起诉期限应区分以下几种情况：1、当事人知道登记行为的内容及起诉权利和起诉期限的，起诉期限为知道登记行为的内容起3个月。2、当事人知道登记行为的内容但不知诉权或起诉期限的，起诉期限从其知道或应当知道之日起计算（3个月），但从知道登记行为内容2年后起诉的人民法院不予受理。3、当事人不知道登记行为内容的，其起诉期限从知道或应当知道登记行为内容起算，但最长不超过20年，20年后知道登记行为内容向人民法院起诉的，人民法院不予受理。

　　（二）关于对房产登记行为不服提起行政诉讼的原告主体资格问题