陷入怪圈的房产纠纷

　　文/温尔雅 本刊记者/沈雁冰

　　提要：温州一起普通房产纠纷，历经五年官司，又回到了原点，并引发“提存”争议。

　　房地产，在过去的几年时间里，曾经是无数人的投资首选。2008年的全球经济危机，让中国的房地产热，猝然降 温，全国各地均出现由房价波动而造成的购房户和房地产商间的退房大战。但温州的金群英却成了例外，从2004年开始， 到2009年，5年的诉讼为的却是要开发商继续履约，把卖给她的房子手续过户给她。

　　3月27日，此案在温州市龙湾区人民法院重审开庭，5年的房产纠纷，又回到了原来的起点，5年前，被告以原告 未按期付款为由解除了合同，5年后被告又同样以原告未按期付款为由要求解除合同。

　　缘起：金融政策导致购房纠纷？

　　2004年5月，金群英在温州与温州市经济技术开发区万通房地产公司(下称万通)签订了购房合同。购买万通开 发的位于温州新城地段的一处未封顶的房产。合同约定，交付40%房款以后，其余款项在银行办理按揭。

　　和万通合同签订后，金群英与建设银行温州新城支行签订了一份以万通公司为担保人的三方合同。该合同约定：“… …万通在其中是担保人，其在房管局办理抵押登记手续，履行担保义务后，该笔款项，方能发放。而担保合同的生效，则是由 实际放款日开始，借款合同才生效”。

　　随后，该银行对金群英称，在审批此笔贷款业务时，按2003年6月5日中国人民银行发布的《中国人民银行关于 进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：商业用房贷款，所购商业用房必须为竣工验收的房屋，万通和其所签订的房屋 合同中的房子未经过竣工验收，不能贷款。

　　2004年6月21日，万通书面通知金群英，其购买的房产因金融政策原因，无法办理按揭贷款手续，催促其于7 月1日前到万通缴纳另外50%的款项，逾期则将与金群英解除合同。

　　金群英则认为，该合同按揭贷款可以办理，按照银行的约定，房子竣工验收以后就可以办理贷款了，要求万通继续履 约。此后，双方就如何付款多次协商，但由于分歧太大，无法达成一致。

　　2004年9月15日，万通书面通知金群英，称根据合同约定，已于8月12日解除了与金群英签订的《商品房买 卖合同》，并让金群英去领取扣除10%违约金以后的剩余房款。

　　金群英随即复函告知万通，单方解除合同无效，并就其购房事件，向房管部门和工商部门进行投诉。

　　一审：万通解除合同有效

　　2005年4月5日，该房产竣工验收，已具备金融政策规定的按揭条件。2005年8月，金群英发函要求万通向 银行提供房屋竣工验收报告，协助其办理贷款手续。万通不做回应，2005年9月，金群英向温州市中级人民法院起诉，请 求万通履行合同。

　　2005年12月，在案件起诉过程中，金群英发现，诉讼房屋未经过其许可，已被一家酒店使用，但房管局的备案 仍然是金群英。

　　由于最高人民法院对经济案件标的有要求，百万以上案件均由中级人民法院审理。随后，此案在温州市中级人民法院 开庭。

　　在一审中，金群英请求宣告万通解除合同的行为无效，继续履行合同，协助其办理按揭贷款手续等。

　　万通在法庭上则认为，金群英的诉讼请求没有法律依据，其行为已符合约定的解约条件，万通已没有义务履行合同， 并反诉，确认万通与金群英的解除合同有效，要求其按总房款10%计违约金24.4万元。

　　随后，温州市中级人民法院一审判决认为，万通与金群英签订的合同采取了按揭贷款的付款方式，由于双方买卖的商 品房系营业房，未竣工，不符合按揭条件，导致金群英的按揭贷款手续未被批准，最终双方合同无法履行。之后，双方不能就 讼争的营业房买卖的付款问题达成一致。2004年9月，万通通知金群英解除双方之前签订的买卖合同，该通知金群英已收 悉。

　　依据相关法律法规，双方当事人订立的商品房合同因故不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。故万通解除合同 的行为有效，万通应当将收受的购房款本金和利息返还给金群英，不支持其要求金群英支付违约金的请求。

　　终审：万通公司应继续履约

　　一审判决之后，金群英不服判决，上诉到浙江省高级人民法院，请求撤销温州市中级人民法院对金群英和万通签订的 合同解除的支持，并继续履行合同等。

　　金群英认为，关于商业用房竣工后方可按揭这一金融政策在2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知》中即有明确规定，该通知于2003年8月7日已经转发到各县市、城区。此政策出台远早于签订时 间，一审法院认定的“由于国家金融政策调整”的事实有悖客观事实。