错判的无效合同案例之三双方意思表示真实并非

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错判的无效合同案例之三――双方意思表示真实并非合同的有效要件 (2013-01-21 16:23:26)

标签： 杂谈 分类： 博主心得

合同法理论关于合同的生效，通常有三要件说或者四要件说，但无论是三要件说还是四要件说，均认为意思表示真实是合同的生效要件，笔者认为，合同的意思表示真实是当事人的心里活动，一般无从判断，特别对于商事行为来说，由于其对交易效率的要求，相对于意思表示真实来说，更关注的是交易主体、交易客体（法律关系）、交易标的物的外观形式，即更重视公示公信的信赖利益保护，在合同法上的表现就是表见代理对相对人的保护，在物权法上的表现就是善意取得对第三人的保护。一般意思表示不真实并不会导致合同的无效，意思表示不真实有三种情况：一是只是一方当事人的意思表示不真实，此时合同仍是有效的，但该当事人有权请求撤销合同，虽然意思表示不真实，但当事人不请求撤销的，合同仍然有效，当事人请求撤销的，合同撤销（而不是无效，笔者不赞同撤销的合同是所谓自始无效的合同的说法）；二是双方当事人的意思表示不真实，但不损害其他主体的利益，此时也不存在合同无效，但应当认定虚假意思表示的合同未成立，成立的应是虚假意思表示后面的真实的意思表示一致的合同，因为这才是当事人的真正意思表示一致，没有真实的意思表示一致的，只有虚假的意思表示一致的，不构成合同的成立，如甲开玩笑请乙吃饭，乙也开玩笑同意，双方并无真正的意思表示一致，所以合同不成立；三是双方当事人意思表示不真实，并且意在损害其他主体的利益（双方串通损害第三人利益），或者掩盖非法目的（以合法形式掩盖非法目的），此时合同无效。

案例及相应的原作者点评：
    原作者点评：
    本案的争论焦点在于，张某与徐某之间的房屋买卖合同是否有效。 房屋买卖合同是以转移不动产物权为内容的债权合同。房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务转移不动产物权，并在法定期限内协同买受人办理物权变动登记手续。从本案中合同的履行情况看，买卖双方完成了产权过户登记，但买方并未履行作为获取不动产合同一方应尽的支付对价义务上显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示。
    意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，双方虽然签定了买卖合同，但买卖是双方完成

博主点评：

1、              从本案的案情介绍和原作者的点评介绍来看，房屋买卖合同无任何应认定为无效的情形，认定合同无效，只能依据合同法第

2、          本案所涉的合同已经履行了，并非只是买卖的虚假通谋。甲方已将自己所有的房屋过户给了乙方，即已完成了房屋买卖的权利交接，虽然房屋仍为甲方占有使用，但房屋的产权已发生变化，乙方已享有房屋的所有权，甲方的占有使用不影响乙方享有房屋所有权，乙方未付款也不影响其享有房屋的所有权；如果甲方不能证明自己一直向乙方主张付款或乙方表示同意付款，则很可能甲方主张付款的请求权已过诉讼时效，当然，如果合同未约定甲方在房屋过户后仍有权使用房屋，则甲方可能可以其拒绝交付房屋来表明自己在主张乙方付款，但在甲方主张自己对房屋享有所有权的情况下（其诉讼请求为确认所有权），还主张自己向乙方主张付款请求权，显然是不成立的。本案甲方的付款请求权恐怕是应该认定已过诉讼时效，而房屋仍然为甲方占有并不能导致乙方失去自己的房屋所有权，在没有合同约定的情况下，乙方随时可要求甲方搬离房屋。

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