律师针对各类房产相关问题答网友问

    笔者整理了来自北京市中伦律师事务所合伙人律师李国斌律师针对新房、二手房、租房、选择中介、选择律师等问题答网友问，希望能对广大置业者有所帮助。   

有关纠纷--工作中遇到房屋纠纷投诉最多的案例

　　最多的应该说都是有关产权，或者说这是产生矛盾纠纷最大的一个。不管是买房子，还是租房子，买房子的话，比如说卖房人的产权，他的产权不明晰，一房多卖，和其他人共有的房子，但没有征得共有人同意的份额，也就是说，作为买卖而言它最大的或者最多发生纠纷的是在产权部分，租赁也是一样，因为租赁如果说作为出租这一方，他的产权不明晰，就会给承租这一方带来很多问题，至于每个月的租金是三个月交上去还是一个月交上去，它带来的纷争相对比较小，所以矛盾闹得最冲突、最激烈往往都是产权问题。

　　有关产权--如何界定产权

　　看房产证上户主的姓名应该说是第一步，也是最基本的一步按照咱二手房们国家从《物权法》到《最高法》，以及《北京高法》有几个一系列的司法解释，双方不管是买卖还是租赁，先看房产证，这是第一步。但是我们在工作中遇到的能够闹到双方去请律师，然后发生一系列很长时间的纠纷，往往都不只是产权证能反映的问题，因为还得涉及到如果产权证和房地产登记机关不一致又怎么办？有的产权证上登记的是一个人的名字，我这边买卖房子之后过一段时间他的爱人又出来说他们正在闹意见或者是闹离婚，这个买卖我不认可，不能算数，也就是说，仅凭对房产证的查验应该说不足够，它只是第一步。

　　首先是针对新房的问题，作为购房者遇到过房屋推迟收房，开发商在售楼之后降价售房，买房的人觉得自己的利益受到损失，该如何去面对开发商的这些所谓的霸王条款或者说承诺不兑现等问题。

　　有关开发商--如何应对霸王条款、空头支票、售后降价

　　关于向开发商买一手房发生法律纠纷的情况，从2006年以来应该说好多了，因为2006年以来国家在大力推网签，开发商卖房子的合同不是说开发商打印一个内容，然后双方签了就算数了，它的合约，认定双方买卖关系成立，认定合约成立最重要的特征就是是否办理了网签，这个网签各地的规矩不完全相同，但是根据建设部统一精神都要当地的建委，每个开发商有一个登陆号，双方签约之后的每一套房子在建委的网站上都能够体现出来，这为解决一房多卖的问题给遏制住了。

　　至于开发商延期交房，通过这几年司法实践的处理，应该说对开发商还是比较严厉的，基本上只要合同里明确了延期交房一天赔偿多钱，比如一天赔房价的千分之几还是万分之几，这个方面双方可以去谈，只要有这样的约定开发商延迟交房的现象出现，法院都可以支持这些购房者的请求。而由于法院判例的示范作用，当开发商延迟交房的时候，由于实行了网签，合同上的要件都是政府管制的，你必须得写明白，你交房的时候如果晚了，现在开发商一般来讲都是主动把这个钱赔给你的，有可能他跟你商量一下，说咱们协商一下缩减一部分，但是总体来讲这方面表现是要好一些

　　对于购房人带来比较大的麻烦，现在表现比较多的是两块，一块是所谓的承诺不兑现。承诺不兑现的话，这个咱们实话实说，开发商在法律和风险这方面的投入和力量都比较强，通俗的讲，他会花更多的钱请更好的律师，也就是说在有些承诺不兑现上追究起来是相对比较难的，尤其是他承诺不兑现往往不是针对一家一户的，所以现在承诺不兑现这一块出现的维权方式往往体现为群体性的，小区里的规划有哪些和原来不一致的，然后业主进行集体维权，这是一类情况。

　　还有一类也是这两天媒体上我们也都注意到了，南方一些比较发达的城市也发生在房屋销售不久之后降价，现在房企也有一个品牌，比较著名的品牌都会考虑一些补偿的方式，但是从目前咱们的法律规定来讲，这个补偿的法律依据或者开发商的义务并不太明确，更多的是开发商从自身的商誉角度来考虑。因为很多时候开发商的律师可能提出这样一个思维方式，说现在降价了，你让我赔款，那我卖给你了，三个月之后又暴涨了，你还能把这个利润与我分享吗？当然这个情况应该说发展到今天，说房子降价了，买房人要求集体维权，它和什么有关系呢？现在的房产已经不仅仅是居住用的产品，某种意义上它是一个最大宗的产品，从利于地方政府的需求来看，也从每一个生活中的人来看，都有可能是我们很重要的投资理财的工具，那从这个角度来考虑的话，如果让我个人发表看法的话，在要求降价补偿方面还是应该更多一些理性。

　　买房者还是处在一个比较弱势的方面。

　　针对二手房购买者的建议--网签、法律咨询、好中介