二手房买卖居间合同纠纷案仲裁代理词

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二手房买卖居间合同纠纷案仲裁代理词 (2010-01-21 21:12:41)

标签： 杂谈 分类： 博主书写的案件诉状及代理词

代  理  词

尊敬的仲裁员：

广东中泽律师事务所接受当事人李劲懿的委托，指派本律师（申勤君律师）担任贵委受理的申请人广州美联港置房地产代理有限公司与被申请人李劲懿居间合同纠纷一案中被申请人李劲懿的全权代理人。依据有关法律规定，本代理人现发表如下代理意见，望采纳：

第一，本代理人认为：本案申请人在本案中没有促成合同成立，依法不能收取费用。

我国合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，……”

结合本案来看，本案申请人、被申请人以及第三方黄冠芬2009年5月27日共同签订的《买卖合约》在合同性质上看属于居间合同，不是正式的买卖合同。真正的房地产买卖合同需要买、卖双方一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《广州市房地产买卖合同》，但本案买、卖双方并没有签订正式的《广州市房地产买卖合同》，因此双方之间合同并未成立。而对于2009年5月27日三方共同签订的《买卖合约》中就买卖的部分内容约定，本代理人认为该内容充其量属于房地产买卖的意向性约定，但绝不能视为正式的房地产买卖合同。因此，依据上述法律规定，由于本案申请人未能促成合同成立的，无权要求支付报酬。

第二，本代理人认为：本案合同最终没有成立的责任不在被申请人，而是因为三方签订《买卖合约》后出现了《买卖合约》约定的解除条件。

我国合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”
    结合本案来看，三方签订的《买卖合约》附件中第（2）条和其他约定第（3）条以及申请人和被申请人签订的《口头咨询费确认书》中都是关于《买卖合约》解除的约定条件，即当现租客行使优先该物业意向或者房管局拒绝受理此项交易时，合约解除，卖方退还买方定金中介方步收取双方任何费用。被申请人提交的证据3和证据5都足以证明《买卖合约》约定的解除条件已经成就，证据3证明该物业现租客于2009年6月15日行使了优先该物业意向（被申请人对于“意向”的理解符合现代汉语对于“意向”的解释，以提供的词典及相关资料对“意向”一词的解释为证），证据5证明房管局2009年6月26日拒绝了受理此项交易，因此，该《买卖合约》已经失效。

第三，单纯分析本案三方签订的《买卖合约》中第8、第9条关于中介服务费的约定，可以明确认定这两个条款是格式合同条款，属于霸王条款，依法应当认定为无效条款。

我国合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”

合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。”
    结合本案来看，本案中申请人作为居间人，为使自己获取报酬的目的不落空，利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或服务费。这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位；而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，该条款违反了法律的强制性规定，应为应为无效。

第四，更为重要的是，本代理人认为：本案《买卖合约》和《口头咨询费确认书》的签订过程反映申请人签订合约时违反合同法规定的诚实信用原则，不履行如实报告义务，并且使用欺诈手段哄骗被申请人签订合约。因此，被申请人依法不但有权拒绝支付中介服务费，甚至在有损害产生的情况下还有要求申请人予以赔偿的权利。

申请人签订合约时有违反合同法规定的诚实信用原则、不履行如实报告义务、并且使用欺诈手段哄骗被申请人签订合约的行为具体表现在：

（1）言语哄骗。