孙涛律师：众所不知的二手房合同弊端

内容提要：目前，在北京二手房交易市场上，大家所签的买卖合同不管是在网上自行下载还是房产中介提供的版本，都存在着相同的“通病”。

　　目前，在北京二手房交易市场上，大家所签的买卖合同不管是在网上自行下载还是房产中介提供的版本，都存在着相同的“通病”。从最近几年二手房纠纷的特点来看，这些“通病”一直都是引发买卖双方深陷诉讼泥淖，不能脱身的关键因素，以下我们将此类合同简称为“通病合同”。

　　在笔者看来，频繁导致纠纷发生的主要三个关键点，第一个是“通病合同”不具备对抗房产调控政策所带来的冲击的能力，第二个是合同内容与实际交易步骤严重脱节，第三个是合同中的违约责任约定过轻，导致违约方经常以低成本违约换取高回报。下面我们详细的对上述问题进行分析。

　　第一点：“通病合同”对调控政策带来的风险束手无策。

　　中国的房地产市场在经历了十年九调后，房价越来越高，与房屋交易有关的纠纷也是越来越多，当大家都在考虑如何化解纠纷时，却很少有人考虑过是不是作为交易载体的合同本身就存在问题。

　　与房屋交易纠纷关系最明显的两次调控分别是2010年的“国十条”和2013年的新“国五条”。

　　2010年国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，紧接着北京市政府也公布了《北京市关于遏制房价过快上涨通知》。该通知明确规定，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。