房产登记行政诉讼案的相关法律问题（三）

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房产登记行政诉讼案的相关法律问题（三） (2008-11-20 10:08:18)

标签： 杂谈 分类： 理论研讨

    2、适用法律审查

　　目前，登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外，《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定，均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。

　　3、登记程序审查问题

　　《城市房屋权属登记管理办法》只是简单地规定了受理、审核、公告、核准并颁发证书四个环节，而实践中情况复杂，每一个环节都需要具体的操作规范。因为法律未作具体规定，实践中产生很多争议。例如关于“一房两证”问题，一种观点认为登记机关程序违法，在未撤销前证的情况下发了后证，应当先撤销后证，再解决前证的纠纷；一种观点认为应审查究竟哪一个人对房产有真正的权属，再决定撤销哪一个证。此外，哪些情况属于程序违法，哪些属于程序瑕疵存在争议。一种观点认为，只要最后登记的权属状况无误，程序上的问题就应当视为瑕疵；一种观点认为，是否程序违法应当依不同登记行为的实际情况而定。

　　我们认为，在现有的法律规范对登记程序未作明确、具体规定的情况下，我们只能充分发挥司法能动性，根据个案的情况，妥善处理每一宗房产登记行政案件。需要注意的是：不能因不交待诉权和起诉期限即认定登记发证行为违反法定程序而予以撤销，这是发证行为的特殊性决定的。

　　（四）登记发证行为与民事交叉问题

　　因房产登记而产生的纠纷中有一类是当事人之间或第三人对被登记的民事法律关系产生争议，导致对登记机关登记发证行为不服。此种争议实质上存在于行政相对人与第三人之间，提起行政诉讼的原因在于登记机关确认了这种民事法律关系。在这类案件中，民事法律关系和行政法律关系交织在一起，一旦当事人就民事权利提起纠纷，受到登记行为的制约，审理民事案件的法官，往往主张先进行行政诉讼，因为按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，国家机关依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。他们认为，只要经过房产登记，权利人就对该房产依法享有权利。要否定其权利，首先必须撤销登记行为。行政审判受其职权性质的限制，又不能对房产权利归属的真实性以及房产转让、抵押登记合同的效力作出最终认定。因为对民事行为的效力作出判断是民事审判的职能。在基础民事权利和民事行为效力待定的情况下，行政审判无论是判决维持还是撤销登记行为都是不妥当的。实践中，因此类案件民事和行政两种审判程序的先后不明确，难免会使当事人陷入循环处理的怪圈。

　　我们认为，如果具体行政行为的合法性是以民事行为的有效性决定的，由于行政行为的合法性审查依赖于民事案件的裁判结果，应裁定中止行政诉讼，待民事诉讼终结后再恢复行政诉讼。不过这种做法不利于节约诉讼成本和提高审判效率，也不利于保障当事人的合法权益和社会关系的稳定有序。目前最好的解决途径就是建立行政附带民事诉讼制度，在房产登记行政诉讼中一并附带解决民事权属争议。我国现行行政诉讼法没有明确规定行政诉讼附带民事诉讼制度，最高人民法院颁布的《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条仅对行政附带民事诉讼问题作了一粗线条的规定，对于如何操作尚未作出具体的规定，有待作进一步的探索。

　　（五）关于房产登记行政诉讼案件的判决方式

　　对于登记机关的发证行为，如事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应采用何种判决方式？有人认为，应使用确认判决。理由是，登记行为是以登记机关最终发放的证件即所有权证或他项权证来体现其效力的，该证件也是登记机关的具体行政行为的载体，而证件的效力也是当事人争议的最终落点，故应对该证件的效力作出合法或有效的确认。也有人认为应以驳回诉讼请求的判决代替维持判决。因为登记机关对民事法律关系的内容是无权审查的，很可能登记行为会由于民事法律关系的无效而失去其存在的基础。如果法院以司法审查的标准判决维持了登记机关的行为，会给以后民事审判否定房产权民事法律关系后的执行，或是行政机关自行纠正登记行为带来障碍。