房地产策划经典案例

檀香丽湾

项目介绍：

如何推广一个当地人不买的项目？

如何推广一个买的人不住的项目？

 

巧妙的成像原理

调整焦距

在乳山当地客源可以忽略不计、纯净海资源是所有当地项目的共有卖点的情况下，我们开始调整“焦距”——与乳山同纬度的很多城市都是世界著名的旅游城市，由此将“乳山的檀香丽湾”转化为“世界的乳山”。

取景

我们将取景范围划至整个中国海岸线，即檀香丽湾的性价比是比较中国其他沿海城市：大连、青岛、威海、烟台；檀香丽湾的稀缺性不是在乳山当地稀缺，而是整个中国海岸线的稀缺。同时我们做了一个简单的计算，中国的人均海岸线长度只有0.18cm/人，这才是项目真正的稀缺性。由此得出项目的客户定位及核心卖点：我们针对的是中国一级城市的客户；

成像

基于乳山之外的定位，使我们面对另一个问题：如何推广一个买的人不住的项目？一线城市的客户或投资或旅游居住，客户分散全国各地并不会在乳山当地长期居住。我们将项目定位为南太平洋花园式度假社区，为了适应旅游客户的需求，整个小区全部精装修实现“拎包入住”，设立旅游巴士接送客户来往于乳山及周边旅游城市，提供旅游快速通道。

盛世美域

项目介绍：

盛世系列（盛世美域、盛世景园、盛世家园）位于城阳区惜福镇，项目体量巨大，包括连排别墅、情景花园洋房、高层公寓、酒店式公寓等多种建筑形态，需要大规模的有效消化。

以1200万先行进行景观打造，在景观基本完成后，才开始建筑部分。异于竞争项目的纸上谈兵，与消费者有了“亲密接触”。1200万的实景使得看房者“有房可看”。在解决了这一制约项目的根本因素后，我们在青岛市区繁华南京路及项目所在地城阳设立双售楼处，同时服务于市区及城阳的客群。针对城阳购买群体有很多韩国人，我们同时设立针对特殊消费群体的韩语销售部，促进外籍人士的购买。

为项目定制社区巴士，直通写字楼密集的香港中路，日班次16次，时间控制在30分钟以内，有效缩短消费者对于城阳项目的心里距离。

2007年盛世系列火旺热销，一路冲破淡季限制，销售过半，其别墅产品已基本售磬。

 

项目介绍：

如何高出市场均价迅速去化？

如何塑造全青岛第一个豪宅概念？

 

一期—— 从“：”开始

丽都国际以“开创城市新贵族时代”为口号宣告了青岛“豪宅”时代的开始。

“宫廷式售楼处”——在一个临时售楼处投资过百万的装修费用，内部奢华装修、宫廷感十足，准确直击目标群体——为“贵族”量身而制。

“饥饿疗法”——以高姿态“甄选”目标客户，将项目营造为只因少数人“都市贵族”存在的稀缺豪宅。

“价格区隔”——以开盘价格高于对面楼盘20%成就了“豪宅”的价格区隔，树立“丽都国际豪宅”=稀缺品的实质内容。

二期——用“。”宣告

前期的高调贵族化使我们的项目以高出市场均价顺利开盘，但是为市场寻找新的兴奋点是我们第二个推广阶段的重点。

 “低调的1213”——“丽都国际1213”得名于构成项目二期的两幢高层即12号、13号楼，以楼号作为案名符合这一时期我们对于项目推广的定位——隐而不漏的贵族血统。

“低调的圈子营销”——以发掘老客户带动朋友圈的方式推进二期高层的销售，在未使用大量推广费用的情况下达到迅速去化的效果，1213从推出至完成100%销售仅历时8个月。

在二期快速完成100%销售的同时，丽都国际的贵族化豪宅与万科17英里、波托菲诺等全国顶级豪宅共同荣膺“中国100豪宅”。

三期——“！”成就经典

 “实景体验”——项目主要为复式大户型精装修现房，我们发掘出这一时期的推广利器即实景体验。所有的推广物料重点强调实景感受，并依托“帝苑”实景拍摄广告片，传递我们的广告主题：尊享两代同堂的“世家”及经典的贵族化生活。

“一对一”销售 ——复式大户型的客户是惯于接受“一对一”专门服务的消费群，我们针对这些客户采取“一对一”的银行经理式销售，使得大户型在这一系列有效的销售与策划方式下迅速去化。

 

傲海星城

项目介绍：

见招拆招，各个击破

　

2002年，傲海星城一期在12月零下8度的寒风中开盘，当日就销售过半，次年 4月，全部销售告罄，引发了黄岛开发区一场空前的地产革命。如今三期基寓依然炙手可热，可谁又能想到，2002年我们刚刚接手的傲海星城却是困境重重：缺乏人气、市场狭小，大量市场份额也已被先入者占据、媒介障碍。

针对这些软肋，我们采取了以下应对策略，并取得了不菲的业绩：

1、成功的定位——将项目定位在投资上，填补市场空白。

2、针对竞争对手，采取有力反击，赢得市场。