房地产某投资项目案例分析

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表11-3所示。
表11- 3 现金流量表（自有资金、税前）单位：万元
******房地产置业出租经营投资分析
4）该投资项目的财务净现值
因为ic =14%，故
******房地产置业出租经营投资分析
5）该投资项目的财务内部收益率
因为i1=14%时，NPV1=******万元，设i2=15%，则：
用插入法
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2．结论
因为NPV=******万元＞0，FIRR =******%＞14%，故该项目可行。
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案例11-5：
某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？
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分析：
大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。
为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。
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解：
1．贷款分期偿付计划
已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限n=15×12=180个月，要求按月还本付息，则：
（1）每月计息利率：i=r/n = ****** = ******
（2）月还款系数 :
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（3）月还本付息额 :1500×****** = 18(万元)
（4）年还本付息额 :18×12 = 216(万元)
（5）年贷款余额 ：
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