违法建筑关联民事纠纷的处理

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条“拆除违章建筑不予补偿”规定的准确涵义应是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的、违反法律和行政法规规定而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。由此可以进一步得出结论：对城市违法建筑的处置，并非全部拆除不予补偿，而是应当根据具体情况分别进行处理：对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；对于“拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续”，补办手续之后则应按合法建筑给予补偿；对由于历史原因造成的手续不全房屋，如果在拆迁前确实不愿或不能补办手续，则可参照合法建筑给予适当补偿。

法院审理违法建筑租赁纠纷案件，首先要解决的是要确认该租赁合同的效力。笔者认为，占有和使用只是一种事实状态，并不能因为实际占有和使用而产生所有权权能，“所有权应由法律作出保障，占有是通过事实关系来保障的”。违法建筑人对违法建筑的占有和使用是一种无权占有和使用，不能产生相应权利，那么其后的收益因为没有权利依据，便成为一种不当得利。由此推理，违法建筑者不是违法建筑的所有权人，当然也不是适格的出租人。城市房地产管理法第五十二条明确规定，租赁合同的出租人应该是出租物的所有权人；《城市房屋租赁管理办法》等法规中都明确规定，违章建筑不得出租。因此笔者认为，对于违法建筑租赁合同的效力，可依据合同法第五十二条第一款第（五）项的规定而确认为是违反法律、行政法规强制性规定的无效合同。合同被确认无效后，租金额的约定条款也归于无效。

违法建筑侵权纠纷的处理 

对于违法侵权纠纷，应当根据违法建筑本身的违法程度来具体确定侵权人的赔偿责任：对于毁损的违法建筑属于虽影响城市规划，尚可采取改正措施，且在诉讼过程中已经办理了批准登记手续的，原则上应当按照毁损合法建筑的规定判令侵权人予以全部赔偿；如果毁损的违法建筑属于严重影响城市规划，有关部门没有作出限期拆除的处理，或者已作出限期拆除的处理，但拆除期限没有届满的，那么，擅自拆除行为实质上已剥夺了违法建筑人对违法建筑中能够转移部分财产的合法转移权，所以，侵权人此时原则上只应当赔偿由其擅自拆除行为而造成的扩大了的损失；如果毁损的违章建筑属于严重影响城市规划，有关部门已经作出了限期拆除决定并且已经到期的，应认定违法建筑人已经自动放弃了对合法财产的转移权，故擅自拆除毁损的行为人也不应当再承担赔偿责任。案例三即属于最后一种情况。

对于违法建筑，任何人都可以任意毁损的观点显然违背了违法建筑的认定和处理主体法定性这一现行法律规定，也不利于社会稳定和维护既存经济秩序。但从行为人的抗辩权角度分析，可将对违法建筑的损害分为两种情况：一种是没有合法抗辩权的损害；另一种是具有合法抗辩权的损害。甲、乙住房毗邻，属相邻关系，乙擅自建盖的车库侵害了甲的相邻权，甲拆除车库的行为具有排除妨害性质，具有一定的合法性。