质疑公摊面积怎么办？业主维权要善用律师和媒

　　讲求实效，注重专业知识，借用合法外力，讲究与媒体的沟通技巧

　　一个声音在传递———“今年是业主维权年”。这句话的含义不是因为今年的纠纷特别多，而是因为在今年，业主在维权的意识、能力、技巧等各个方面有了显著提高。记者发现，集体维权在理性的把握下开始取得令人欣喜的胜利，而这些胜利的背后是许多新的维权动向显现，比如借助各种合法的外部力量，提高维权专业知识，改变与开发商信息不对称的弱势地位，而这些动向是一种信号，它代表着在合法的范围内，业主维权开始不断接近成功。

　　新动向之1着眼实际成果

　　一位业主集体维权组织的负责人告诉记者，今年是“业主维权年”，据说，就是凭着这句话，众多怀有不平则鸣的强烈平等意识的业主走到了一起，进行了一场理性的集体维权活动。

　　到记者发稿为止，这个维权组织的动作已经迫使开发商作出了让步，取得了维权斗争的初步胜利。正因此，这位负责人诚恳而委婉地向记者提出发稿时不要点开发商的名字、不要对“已经表现出诚意的”开发商伤害太大的建议。而在以往，维权业主们巴不得媒体对他们所“痛恨”的开发商进行“抽筋剥皮”式的曝光。

　　这种在维权过程中表现出的对开发商善意的举动，不可不算作业主维权领域出现的一个新动向，即：维权业主们更加着眼于实际的成果，而非满足于情感的发泄和取得心理的平衡。

　　新动向之2合法范围内借外力

　　在一次业主集体收房活动的现场，记者发现110警车已先于记者一步到达，并正在现场维持秩序、预防冲突事件的发生。遇到冲突及时报110，开始成为业主在维权发生冲突时常用的一种处理方式。也是在合法的范围内借助外力的方式之一。

　　北京市英岛律师事务所副主任、京城知名房地产律师邓泽敏告诉记者，去年和今年年初他参加过的几次集体收房事件现场，很少见到有警方介入，但最近他参与的几起集体收房事件，基本上每次都有110民警或警车出现在现场。

　　除了借助110处理冲突事件，业主在维权过程中，开始越来越多地学会借助其他外力，比如，收房时请监理公司；与开发商初有矛盾时向开发商上级单位反映；与开发商矛盾积累到一定程度时寻求人大代表的援助……

　　新动向之3维权专业知识在提高

　　6月11日，在北京某小区，众多业主准备集体收房。当时，开发商提出，业主必须先交“一税一金”（“一税一金”是指购房契税和公共维修基金，目前大部分开发商都把这笔钱的收取作为业主入住的条件）才能入住，但业主们以“开发商不是‘一税一金’的法定收费主体”为由拒绝交纳。双方僵持了近半天，开发商终于做出让步，同意业主在入住后9个月之内把契税和公共维修基金交给地税部门和小区办、并把完税凭证和公共维修基金的专用收据交给开发商去办产权证，签完后开发商同意业主入住。

　　据了解，过去，不仅是普通业主，就连从事法律、房地产等行业的“专业人士”在买房时也对“一税一金”并不敏感，最普遍的心理是“反正早晚也是个交，（收房时）交给他就交给他呗”。但现在，业主对“契税的法定收费主体是地税部门，公共维修基金的法定收费主体是小区办”的意识越来越明确。

　　新动向之4与媒体沟通讲技巧

　　以“有限曝光”的形式对开发商形成巨大心理压力，并迫使开发商让步，这已经成为业主维权团体所采取的新技巧。

　　在前一阵子发生的一起维权事件中，业主团体取得了京城某媒体的帮助，但在最后见报前，业主提出了“报道中不点名”的建议。该维权组织的负责人告诉记者，这样做是为了给开发商一个台阶，也为了使自己的后续斗争取得更大的主动。

　　记者观察到，维权业主正在学会更有效地与媒体沟通，而不仅仅是找媒体来一味地曝光开发商。

　　记者在采访中体察到的“潜台词”是，如果一味地曝光开发商，开发商可能会“破罐子破摔”，反而“来横的”，这样一来，对业主其实并没有多大好处；聪明的业主会使开发商处于彻底被曝光的巨大压力和恐惧之中，并通过有限曝光的方式使开发商意识到业主们的强大力量。

　　■律师提醒

　　谈判记录的法律效力比较差

　　律师认为，未来一至两年内，在业主维权领域，因物业管理用房面积超标问题而产生的纠纷将越来越多。

　　据了解，2003年2月1日生效的《北京市关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》第五条第一款规定：“每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。”