商品房买卖合同中第三人付款行为的性质界定及

商品房买卖合同中第三人付款行为的性质界定及处理 (2014-06-08 08:46:48)

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冯雅与上海荣联房地产有限公司、上海鑫佳韵拆迁服务有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

【提 要】

在审理商品房买卖合同纠纷案时，除了要认定合同相对方的权利、义务关系之外，也时常会涉及到与案件有利害关系第三人的法律地位及权利义务。针对商品房买卖过程中涉及第三人支付部分或全部房款的情况，其行为究竟是法律行为还是事实行为，是债务承担还是代为履行，该第三人的诉讼地位如何界定，已成为准确处理此类纠纷的关键所在。

【案 情】

上诉人(原审被告)：冯雅

被上诉人(原审原告)：上海荣联房地产有限公司

被上诉人（原审第三人)：上海鑫佳韵拆迁服务有限公司

2010年1月6日，荣联公司与冯雅签订《上海市商品房预售合同》，约定：冯雅向荣联公司购买系争的“世纪之门”荣联家园三期工程1号楼6号18层1807室房屋，暂测建筑面积76.16平方米，每平方米房屋建筑面积单价人民币（以下币种均为人民币）32825.63元，总房价款暂定为250万元。冯雅若未按合同约定时间付款，应当向荣联公司支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，荣联公司有权选择下列方案追究冯雅责任：荣联公司有权单方面解除本合同，冯雅应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，荣联公司有权在冯雅已经支付的房价款中扣除冯雅应支付的赔偿金，剩余房款退还给冯雅。如冯雅已经支付的房价款不足赔偿的，荣联公司有权追索。荣联公司如行使解除合同权的，应当书面通知冯雅。合同附件一中约定：冯雅应于2010年1月6日与荣联公司签约时支付首付款520500元，于2010年1月30日前支付房款计1979500元。合同订立后，鑫佳韵公司分别于2009年12月11日、2010年1月6日、2010年4月13日分三次以转账方式转入荣联公司帐户共计841500元，荣联公司分别于2010年1月8日、2010年4月29日开具了冯雅为付款方的发票。

原审另查明，鑫佳韵公司的法定代表人卞祖富与冯雅系公媳关系。鑫佳韵公司系有限责任公司（自然人投资或控股），该法定代表人为公司股东之一。

2011年2月，荣联公司以冯雅未支付购房余款构成违约为由，起诉至法院，请求判令解除双方于2010年1月6日签订的《上海市商品房预售合同》，冯雅赔偿违约金125000元。

冯雅辩称：其与鑫佳韵公司并无关系，系争房屋是卞祖富赠与己方，故而由鑫佳韵公司向荣联公司付款，对房款支付情况不清楚。现同意解除合同，但房款应全部退还己方，不同意承担违约金。

鑫佳韵公司述称：其法定代表人卞祖富与冯雅有姻亲关系，应卞祖富要求，公司垫付了购房款，合同解除后，该笔款项应归还公司。至于卞祖富与冯雅有无赠与约定，公司并不清楚。

【审 判】

原审法院审理后认为，虽然本案系商品房预售合同法律关系，但争议房款由鑫佳韵公司垫付，在荣联公司请求解除合同时，因鑫佳韵公司对该款存有请求权，故其作为有独立请求权第三人参加诉讼未违反法律规定。涉案《上海市商品房预售合同》应为有效。鑫佳韵公司为冯雅垫付了841500元房款后，冯雅未再支付房款，其行为构成违约，荣联公司单方行使合同解除权的条件已成就，审理中冯雅对解除合同表示同意，故对荣联公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，荣联公司收取的房款应予返还。根据冯雅及鑫佳韵公司的陈述及转账凭证，应确认已付房款为鑫佳韵公司代为支付，冯雅称该款系卞祖富赠与冯雅的主张，因鑫佳韵公司的资产并不等同于法定代表人资产，在房屋预售民事行为解除后，鑫佳韵公司作为款项支付方请求直接将该款返还给己方，未违反法律规定，冯雅赠与之抗辩主张与商品房预售法律关系并非同一民事法律关系，该抗辩主张不能对抗鑫佳韵公司。另合同解除后，冯雅仍应承担违约责任。判决：一、荣联公司与冯雅签订涉案上海市商品房预售合同解除；二、荣联公司返还鑫佳韵公司841500元；三、冯雅支付荣联公司赔偿金125000元。

原审法院判决后，冯雅不服向二审法院提起上诉称：1、鑫佳韵公司主张的841500元并非本案诉讼标的，其参加诉讼并非针对原被告双方，故无权作为第三人参加诉讼；2、本案系商品房预售合同纠纷，依照合同相对性原则，房款应返还给冯雅，鑫佳韵公司和冯雅的关系与本案无关，应通过另案解决；3、原审既然审理冯雅与鑫佳韵公司的法律关系，却又对鑫佳韵公司代为支付的法律原因不予查明，且不追加卞祖富为案件当事人，程序错误。请求撤销原审判决第二、三项，改判对荣联公司、鑫佳韵公司的诉讼请求不予支持，或将本案发回重审。

荣联公司、鑫佳韵公司则请求维持原判。