离婚案件中有关房产归属认定及分割

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离婚案件中有关房产归属认定及分割

作者:谭小辉　　时间:2012-08-20　　浏览量 31　　评论 0　　 　　

（一）、对于离婚诉讼中尚未取得所有权的按揭房屋产权归属认定及分割

由于按揭贷款购房涉及的法律关系复杂，签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差，按揭贷款合同的履行期限较长、作为购房人签订房屋买卖合同的有可能是夫妻的一方或双方等原因，在离婚诉讼中，按揭房屋的处理往往成为一个难点。《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，“对于离婚时尚未取得所有权且双方有争议的房屋，可以就该房屋的使用权作出判决。”此规定已不能满足司法实践，使得有关按揭房屋的归属及分割不能得到完全处理，增加了当事人司法成本，那么对于离婚诉讼中尚未取得所有权的按揭房屋，到底该如何认定归属和分割呢？具体而言，可以分为以下两种情况来处理：

1、婚前以一方的名义签订房屋买卖合同、以个人财产支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋。《婚姻法解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

由于此类按揭贷款购房合同买受人为夫或妻一方，且合同是在婚前一方签订的，合同义务应当也由一方履行，根据权利义务对等的法理，基于合同所得的财产权利应当由其享有。但是此类按揭贷款购房合同往往存在着签订时间、取得合同债权的时间与合同标的物的物权、物权证书取得时间不一致，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。依据该条规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后取得该房屋产权证书且该证书上登记人为合同买受人一方，获得房产的物权只是财产权利的自然转化，离婚分割财产时该按揭房屋只能认定为一方的个人财产；将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。由于我国婚姻法规定，夫或妻在婚姻关系存续期间的财产属于夫妻共同所有，除非另有约定外，对于婚后参与还贷的一方来说，在婚姻存续期间双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还了一方的个人债务，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、婚前以双方的名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同，或者婚后以一方或者双方的名义签订房屋买卖合同和按揭贷款合同的按揭房屋。在此情况下，如果以双方名义签订房屋买卖合同，则夫妻双方为房屋买卖合同的共同买受人，共同履行了该合同约定的义务，相应地共同享有该合同权利。如果婚后以一方名义签订房屋买卖合同，虽然相对于出卖人而言，该合同的买受人是签订合同一方，但是，该合同权利作为债权是在婚姻关系存续期间取得的，在夫妻内部属于夫妻双方的共同债权。故在离婚案件中，对于上述两种情形，均应在保持一致性的前提下将房屋和按揭贷款债务分开处理。对于房屋，可以根据离婚时双方协商一致或者经委托评估的房屋现价，判决由一方享有房屋买卖合同中买方的权利，并由其对另一方折价补偿。该折价补偿原则上为房屋现价的一半，同时还需要贯彻照顾子女和女方权益的原则。依据《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，享有房屋买卖合同权利的一方就享有了对房屋的使用权。对于按揭贷款债务，因双方是该按揭贷款合同的共同借款人或者该债务形成于婚姻关系存续期间，在没有证据证明是一方个人债务时，该债务是双方的共同债务，双方负有共同偿还贷款的义务。因此，在判决房屋买卖合同权利由一方享有时，考虑到该房屋同时是按揭贷款合同的抵押物，应当一并判决由该方继续履行按揭贷款合同，偿还贷款余额，由另一方以离婚时所欠的贷款本金为准对其进行补偿（原则为该金额的一半）。实际上，继续履行房屋买卖合同的一方当事人享有该合同的所有权利，有权受领房屋出卖人的交付并占有、使用该房屋，直至取得所有权。

（二）、离婚时已完全取得所有权房屋产权归属及分割

离婚时对于男女双方已经完全取得所有权房屋产权归属及分割，我们可以依据婚姻法第十七条、第十八条、第十九条及婚姻法有关司法解释规定予以认定。具体而言可以分为下面几种情形：

1、离婚时房屋出资涉及男或女方父母。

（1）、婚前男或女一方父母出资购买的房屋，依据《婚姻法解释（二）》第二十二条第一款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”处理，法律性质上父母出资应当属于对自己子女个人的赠与，除非当事父母明确表示赠与双方外，应当依法认定为出资父母子女一方的个人财产。

（2）、婚后男或女一方父母出资购买的房屋。司法实践中之前处理往往依据《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”处理，法律上认定，除非出资父母在购买房屋时明确表示只是赠与自己子女一方的，只属于子女一方个人财产，否则，法律推定出资父母的意思为对于夫妻双方的赠与，不论是否登记在哪一方名下，均属于夫妻共同财产。随之而来的问题是，在中国现有的国情下，加之高房价时代，无论是男方还是女方父母为了子女的婚姻幸福，往往倾注于毕生心血为子女出资购房，男女双方的婚姻又是布满坎坷，离婚率逐年增加，如果按照上述规定处理，对于出资父母显然不公平，也严重损害了出资父母的财产权利，违背了当时出资父母的初衷，伤害了其情感。基于此，为了彰显法律的公平价值，《婚姻法解释（三）》第七条修正了之前的规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”此条规定，使得出资父母的意思表示通过购买房屋的产权登记人体现出来，婚后由一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在出资人子女名下的，就可依法认定为出资人子女一方的个人财产。使得此类问题的处理更加公平合理，更加具有现实性，也在一定程度上扭转了一些歪曲的婚姻价值观。

（3）、无论婚前还是婚后，产权登记在男女哪一方名下，由男女双方父母共同出资购买的房屋。我们可以依据物权法中的共有理论及规定处理。《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”男女双方父母在出资购买房屋时可以约定该房屋为哪一方所有或者按份共有、共同共有，没有约定的，法律可以视为按份共有。据此，《婚姻法解释（三）》为了更好的与《物权法》中有关规定相一致，更好的调整婚姻当事男女双方及涉及双方父母出资购买的财产关系，该解释第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”法律明确规定，无论婚前还是婚后，产权登记在男女双方哪一方名下，即使产权登记在一方子女名下的，由男女双方父母共同出资购买的房屋，除了当事人及双方父母另有约定外，应当认定该房屋由男女双方按照各自父母出资份额按份共有。

2、离婚时房屋出资不涉及男或女方父母，而是由婚姻当事人出资购买的。此类问题比较简单，可依据婚姻法第十七条、第十八条、第十九条规定处理。婚前由男或女方一方出资购买的房屋并取得完全所有权的，该房屋应当认定为男女一方的个人财产。婚前由男女双方方共同出资购买的房屋，除非双方另有约定外，应当依法由双方按照各自出资对该房屋按份共有。婚后由男或女方一方出资购买的房屋并取得完全所有权的，该房屋应视出资财产性质而定，该出资财产法律性质上为出资人一方的个人财产的，无论是原本就属于个人财产还是在婚后取得的仅属于个人财产，应当认定为属于出资人一方个人财产；该出资财产为出资人婚后所得，法律性质上对所得认定为夫妻共同财产的，应当属于夫妻共同财产。婚后由男女双方共同出资购买的房屋，按照出资财产的性质综合认定该房屋由男女双方按照出资份额按份共有或者共同共有。以上情形，男女双方另有约定的，从其约定。

（三）、离婚时涉及农村房屋归属认定及分割

纵观婚姻法有关司法解释，对于广大农村离婚案件涉及房屋认定及分割的规定几乎不存在，但是并非像人们所说的婚姻法只关注城市人的婚姻，是城市法。之所以有关司法解释对农村离婚案件中房屋归属及分割规定较少，主要是因为婚姻法规定的比较明确，完全可以依据婚姻法明文规定处理。其次，在农村，都是在宅基地上自建房，不存在按揭买房等商品房买卖情形，按照《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”农村房屋因合法建造这一事实行为就可以设立物权，物权从房屋建成的这一事实行为成就时就发生效力，建造人就可以依法取得该房屋物权，而无需办理房屋登记便能取得物权，现有法律制度也并没有对农村房屋物权设立设置登记制度。这是有关制度确实原因。再次，农村房屋的认定比较简单，不像城市中房屋需要登记、按揭购房等复杂情况。对于涉及农村房屋归属认定及分割，笔者认为，婚后财产夫妻共有，这是我国婚姻法确定的基本原则。如果房子是男方婚前所建，在离婚时就判归男方；如果房子是夫妻双方婚后共同所建，在离婚时就依法按共同共有的财产进行分割。具体情况完全可以参照本文第二条第（二）款第2项处理。