房产刚需神话破灭 北京多地降价3成无人问津

　　和讯网消息 在冰冷的数据面前，开发商靠刚需支撑房价的谎言恐怕再也难以维持。

　　瑞银证券曾在《亚洲结构性主题——老龄化的亚洲》报告中预计，2010年后中国老年人口加速上升，老龄化加速将持续到2030年左右， 2010~2030年间60岁以上老年人口年均增长速度达到3.66%，2030~2050年年均增长速度下降到1.26%。到2050年中国60岁以上人口将占到总人口的31.1%，大大高于届时世界21.9%的平均水平。

　　来自瑞银证券的数据称，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过1600万套，其中棚户区改造在650万套左右，也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。

　　因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右。

　　以上数据指向一个结论，供大于求。

　　具体的案例已经比比皆是。王女士是北京（楼盘）市朝阳区北苑路18号华发颐园的业主，她的一套60平米左右的房子，曾开价260万，无人问津，降至190万的时候有询问说可否再降些，如今降至180万，但仍然没有售出；

　　李先生是北京市东三环双井富力城的业主，拥有一套近200平米的房产，去年底中介给出1100多万的外售价，目前已降至800万，仍然卖不出去。

　　法兴银行中国区首席姚炜告诉和讯网，2008年三四线城市建房量占总量约75%，与此同时，三四线城市的人口规模是下降的，如若不是信贷的支撑，房价肯定早就进入下行通道。

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