房屋买卖合同遭遇离婚调解协议（物权公示、特

房屋买卖合同遭遇离婚调解协议（物权公示、特定意义的当事人、诉讼当事人） (2012-10-08 17:14:27)

标签： 善意取得 不动产物权 分类： 律意盎然

【基本案情】

甲男与乙女系夫妻，二人共有一套房屋，该房（下称讼争房屋）登记于甲男个人名下。某年

一审法院认为：房屋现在虽然登记在丙名下，但乙女通过法院调解占有使用该房屋至今。在双方就该房屋的权属存在争议的情况下，丙要求乙女腾退房屋并支付房屋租金损失的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回丙的诉讼请求。

二审法院认为：在我国不动产实行产权登记制度，房屋使用权证是权利人依法享有权利的凭证。丙取得了权力部门颁发的房屋所有权证，是法律意义上的房屋所有权人。丙与甲男签订了房屋买卖合同，随后取得了房屋的所有权，但并未实际占有该房屋。基于房屋买卖合同的订立，丙与甲男之间存在权利义务关系，甲男负有将交易的房屋交付丙的义务。甲男未履行交付房屋的义务，而乙女实际占有房屋，因此，丙主张权利时应当将甲男和乙女共同列为被告提起诉讼，丙未将甲男作为被告起诉，单独起诉乙女要求腾退房屋，法院不予支持。

案情引自：房屋买卖合同遭遇离婚调解协议 孰真孰假法来辨

【评析】

1、   房子是谁的？

取得物权有多种方式，本案中乙女系依据法律文书（公权行为）取得物权，丙系依据物权法之善意取得制度取得物权，且因为丙之买房过户发生时间在先，该事实如果成立将排斥乙女依据法律文书取得物权。但乙女之取得物权有法律文书在案，无可置疑，判断丙之善意取得是否成立则必须审查丙与甲男的法律关系，这已经超出了本案的审理范围，因此一审法院的判决非无理由。

不动产物权实行登记公示制度，但不动产的公示并不是绝对的，即，不动产未经公示并不必然阻止登记之外的相关法律事实产生物权效力（比如依据建造、继承等事实行为，或者法律文书等公权行为，参见《物权法》）。出于保护市场秩序的考虑，未经公示之物权不得对抗善意第三人，反面来说，经过公示的物权可以对抗

如前所述，本案中的乙女作为原房屋共有权人应属于“特定意义的当事人”，在乙女提出有根据的异议的情况下，丙应当承担较一般情况下主张善意取得物权更多的举证责任，在本案中即丙除出示物权登记凭证而外并必须充分证明其“善意”。本案二审法院依据丙为房产证登记所有权人而认定其为“法律意义上的房屋所有权人”；并认定“丙与甲男签订了房屋买卖合同，随后取得了房屋的所有权”，这与一审法院所谓“双方就该房屋的权属存在争议”的认定似乎相反。其实，更可能的解释是两级法院表述的角度不一样。正如前文所述，丙为公示之物权人，其权利可以对抗一般第三人，就一般第三人来说丙即为物权人（正因此，任一一般第三人可以从丙处善意取得该房屋），但就作为本案当事人的丙与乙女来说，丙之物权不能对抗乙女，讼争房屋权属存在争议（实体层面而不是程序层面）。

2、必须参加诉讼的当事人、证人还是义务人？

《民诉意见》规定二审法院发现一审法院遗漏了“必须参加诉讼的当事人”或者审判监督程序中主审法院发现发现原审法院遗漏了“必须参加诉讼的当事人”的，应当在调解不成的情况下将案件发回重审。本案中，二审法院虽然认为应当将甲男列为共同被告，但处理结果并未将案件发回重审而是直接驳回丙的诉讼请求，显然，二审法院不认为甲男是必须参加诉讼的当事人。

实践中，为了查明案情，法院可能将本应作为证人出庭的当事人追加为被告或第三人（比如中介撮合的二手房买卖合同纠纷，法院经常将无需承担责任的中介公司追加为第三人）。如前所述，本案丙的诉讼请求是否成立关键在于其善意取得是否对于乙女来说可以成立，而该事实必须有甲男协助才能查清。因为不能强制证人出庭，目前司法环境下法院试图通过追加（第三人）加入诉讼的方式给“证人”施加出庭压力。但本案的难处在于，如果甲男不出庭，法院固然可以作缺席处理，但案情仍是不能查清。